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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
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5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
3.基隆市中正區濱海公路二段
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內容來自sina新聞
2014，樓市走向何方？
陳飛 攝
主持人語
聖誕節剛過，新年的腳步已越走越近，忙碌的2013年中，長沙房地產市場每一天都在悄然發生著改變，市場新動向層出不窮。地產業內人士、行業專傢如何看待已經快要結束的一年，又將對新的一年有怎樣的期許？
明年樓市或將"初澇"
(大匠企畫董事長 聶建湘)
2013關鍵詞：溫燥
回顧2013長沙樓市，用"溫燥"一詞概括。今年，土地市場呈現"熱"，洋湖垸、濱江新城等熱點板塊土地拍賣價格屢傳新高。樓市銷售雖年底跌入淡市，但全年累計成交量數據還好。如果土地市場比作上遊，樓市銷售算下遊，頗有"上盛下虛"之態。土地市場燥熱，梅溪湖、江邊等熱點區域"燥"，整體表現"溫"。綜合回望，卻沒有幾傢甘涼濡潤，年底收官，燥灼漸現。樓市觀點也大都在辯證論治，土生火，"溫燥"之勢，水曰潤下當何時？
2014關鍵詞：初澇
長沙樓市各區域積壓土地開發量將多數啟動，梅溪湖、洋湖垸、金星北、武廣片區、星沙片區等都有數十個樓盤將急劇增加大量的產品供應。可以想象，樓市龐大的供應量將匯如積水，短期難以分流，會初步呈現瀝澇，疏導之策尚不知何方。
明年長沙樓市需要新的增長點
(長沙中盛行房地產代理有限公司總經理 謝晟)
2013關鍵詞：贈送面積
當贈送面積大於購買面積時，相當於半價購房。從性價比的角度上來講，贈送面積較大的戶型性價比高，目前主流客群為剛需客戶，所以性價比高的產品才是王道。2014年，高贈送面積將會成為歷史。自相關部門出臺"贈送面積不超過建築面積的10%"的政策以後，高贈送面積戶型將在2013年成為絕唱。2014年還會是剛需市場的一路狂奔嗎？未來市場新的增長點在哪裡？
2014關鍵詞：社區商業
隨著全國房產信息登記聯網，房產稅開征漸行漸近，未來的地產將從原始的普通住宅投資逐漸轉型為商業地產投資，商業將逐步成為帶動社會發展的主流產品。所以，社區商業毋庸置疑將成為2014年新的發展機會。隨著長沙城區的快速擴張，居住人口向城市新興區域遷移，社區商業面臨新的格局。
今年第四季度已透支各種需求
(長沙中地行董事總經理 彭龍如)
2013關鍵詞：放量透支
信貸上，今年銀行"錢荒"的結果正是過去幾年投資和資金流過度放量透支的體現；長沙土地市場在2013年尤其是下半年非常火熱，從成交數量和溢價率上開始出現過分透支的征兆；供應層面，今年前11個月全長沙的新增批準預售量增長瞭20%。市場已經供大於求，處於全面去存貨階段，市場壓力較大。"魚塘效應"越來越明顯，也導致各房企今年底在銷售上花樣百出甚至不擇手段來"搶收"，第四季度的這一波走量基本階段性地透支瞭各種需求。
2014關鍵詞：穩中求勝
明年樓市雖然也繼續會有放量透支後遺癥，可能會有階段性的"亞健康"表現，甚至會有不動產登記制度等政策不確定因素影響，但是長沙樓市這麼多年以來，一直是比較理性和相對穩健的。明年宏觀上會有城鎮化等大政策導向，長沙也將邁入"地鐵元年"，市場預期會繼續朝向理性回歸、平穩有序的方向發展，明年的市場應當既是在壓力中求穩的一年，也是在機遇中可以求勝的一年。
2014，地產"均衡式發展"的挑戰性元年
(天驁投資策劃有限公司董事長 彭遠才)
2013關鍵詞：平靜
進入2013年下半年，房地產業正處於未來不明但充滿期待的快速發展的征途上。針對房地產業本身的調控也從雷聲大雨點大的"需求抑制型"轉向"平靜"。長沙也不例外，各項指標均保持穩定的增幅，房價增幅約為6%，寫字樓和商鋪均價漲幅達32%、銷售量與供應量保持著超過30%以上的增幅。同時，千億元俱樂部的"土豪"公司繼續增加，房產稅呼聲高漲，大開發商戰略轉型悄然進行，華人首富變賣內地資產"出逃歐洲"等等年度寫真，給政經發展新十年的元年開啟一幕"黑色"序幕或史詩大篇。
2014關鍵詞："死水微瀾"
預計新調控政策的中長期核心目標是：立足房地產業的支柱型產業地位，以"市場"這隻看不見的手作為調控基調與主導手段，實現政府、開發商、購房者與金融機構間的"自由均衡"。房地產業的各類資源因子及其關系的均衡機制，是有效市場與有效政府的基礎性特征。可以預期，新一屆政府似乎看到瞭新十年調控與激勵產業發展的方向和主導手段，那就是利率、市場機制、供給端和結構化政策，從而構建市場各類主體的自由均衡行為模式。
商業地產明年將迎新機遇
(合正房地產營銷策劃有限公司總經理 楊程)
2013關鍵詞：風生水起
新政出臺，政府調控加碼，在一定程度上抑制瞭樓市的一片"漲"聲，但對於正處在成長期的長沙商業地產，前景還是可觀的，發展潛力很大。我認為2013年長沙商業地產是"風生水起"的一年。僅上半年長沙市內五區(不包括望城區)土地掛牌交易中，商業用地占比過半。商業土地市場呈現出供需兩旺風生水起之勢，大型商業綜合體正以突飛猛進之勢駐紮長沙，各大品牌開發商群雄逐鹿，將長沙商業地產推向瞭一個新臺階。
2014關鍵詞：激流勇進
2014年國傢對房產行業宏觀調控的長效機制的完善，長沙商業地產將面臨政策與市場白熱化競爭的雙重考核。新的大型商業體陸續開工，2013年建成的商業體將陸續投入運營，運營的成功程度將直接影響投資客對於商業地產的信心，2014年將對長沙商業地產進行市場驗收。隨著長沙晉升為一線城市、地鐵的正式投入使用，以及國傢對於將長沙打造為世界級城市的政策扶持，長沙商業地產也將迎來新的機遇。
今年產品無新意，明年樓市利好多
(創奇揚智廣告公司總經理 朱江)
2013關鍵詞：無極
2013年的長沙樓市各熱點區域吸引瞭眾多國內知名房企的紮堆進駐。高手過招，無論是產品打造，還是營銷手法本應讓人眼前一亮。但很遺憾，在產品打造上我們看到的仍然是大量成熟產品線的復制品，鮮有與長沙本土氣質、人文、景觀契合度高的用心佳作。而在2013年，營銷線上的吉祥三寶依然是"促銷、團購、明星"，內容性與話題性的匱乏，導致瞭缺少讓人印象深刻的營銷案例。所以，我認為2013年長沙樓市的關鍵詞是"無極"。
2014關鍵詞：無忌
2014年長沙樓市的利好消息挺多，基本都是交通方面：三一大道瀏陽河橋通車、地鐵2號線通車、3號線開工，滬昆高鐵通車、萬傢麗路改造、東二環線改造等等。可以預見，伴隨著一系列交通條件的改善和優化，2014年的長沙樓市和長沙人將迎來一個掙脫交通捆綁、百無禁忌的經濟部商業司公司登記查詢系統加速過程。所以，我認為2014年長沙樓市的關鍵詞是"無忌"。
本版撰文/黃汝兮
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08143832547.shtml
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